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    ¿Estoy comprando caro o barato? ¿Cuál sería una oferta razonable?

    Cuando se trata de comprar o vender una propiedad , una de las preguntas clave que todos queremos saber es : ¿cuál es el verdadero valor de mercado de esta propiedad?

    Hacer una tasación o valuación de una propiedad tiene como objetivo determinar la cantidad justa que debería pagar por esa propiedad. Por supuesto, los inversores inmobiliarios buscamos: aquellas propiedades que nos arrojen el mejor retorno de nuestra inversión en el largo plazo y los compradores de casa para vivienda: pagar lo menos posible.

    Con el fin de determinar qué propiedades ofrecen esta posibilidad, es necesario llevar a cabo las técnicas y prácticas de valuación y así decidir cuáles son las mejores propiedades para nuestra cartera.

    SIEMPRE: te voy a recomendar que hables con un tasador profesional, OJO, todo bien con las tasaciones “virtuales” no te voy a decir que no ayudan pero aún no “scanean” las propiedades, un lío de papeles o tremendas humedades de cimientos aún no forman parte de las “variables” que utilizan.

    Por ello: si no tenes uno de confianza, llamame, yo te comento que tres simples técnicas usamos para acercarnos al valor de una propiedad, cada método producirá un resultado ligeramente diferente, veamos cada una de ellas.

    1) La valuación en base a los valores del mercado de la zona de influencia.

    Se conoce como el enfoque de ventas o de comparación. Se basa en el concepto de que el valor de una propiedad debería ser el mismo que aquel de una propiedad comparable en el mercado.

    Este es un método más común de valoración, más utilizado y menos complicado también. Este método de valoración se basa en la existencia de suficientes ventas recientes de propiedades comparables en la misma ubicación para obtener una muestra razonable, del promedio de las propiedades comparables surgirá el valor aproximado del inmueble analizado.

    Cada propiedad, sin embargo, tiene diferencias con otra, incluso si un departamento es de la misma antigüedad y tamaño, podrá tener una orientación distinta o altura y ello afectará el valor final. Con las técnicas existentes podes ajustar estas -algunas veces leves y otras no tanto- diferencias para acercarte al valor más confiable, más lógico.

    En resumen, este enfoque es útil, pero no se puede confiar únicamente en él.

    EJEMPLO: podemos tener muchos departamentos parecidos vendidos en la misma cuadra, aún, pero no es lo mismo frente que contrafrente, antiguedad de 15 o 30 años, orientación, tipo de calefación, estado del edificio, distribución de espacios y muchas otras variables que tenemos en cuenta para “calibrar” el valor más lógico.

    2) El enfoque del costo

    Esta técnica de valoración se basa en el concepto de la “sustitución”. Este enfoque por lo general se utiliza cuando los datos de mercado son difíciles de conseguir o no existen. Básicamente se basa en el concepto de que un comprador no debe pagar más por una propiedad de lo que cuesta construir esa propiedad en ese lugar desde cero.

    EJEMPLO: Tenemos un barrio cerrado lejos de todo, sin barrios vecinos, con una hermosa casa a estrenar, en el barrio hay recién 6/7 casas construidas, todos viven plácidamente, nunca vendió nadie, el resto son muuuuchos lotes aún sin construir, ¿cómo hago para saber cuanto puede valer?, tratamos de armar los costos de construcción, más el del terreno y un márgen lógico que tiene de ganancia quien lo construyó.

    3) El enfoque de la renta o capitalización

    La mayoría de los inversores comerciales habrán oído hablar de éste método, aplica más para un mercado de propiedades comerciales/de renta que uno residencial. El enfoque de la renta o capitalización tiene en cuenta la tasa de retorno del bien.

    Este cálculo nos suministra el valor de la propiedad utilizando dos datos: el ingreso neto que podríamos esperar recibir como inversionista y la tasa de retorno que habitualmente se recibe por una inversión similar.

    En síntesis, este enfoque utiliza esta ecuación: Valor = Utilidad Neta / Tasa de rendimiento

    El mejor consejo, aunque sea más laburo (dale, arremangate que las diferencias acá son mucha planta!): una combinación de los anteriores: teniendo en cuenta los breves ejemplos de los enfoques anteriores, un buen tasador puede efectuar una combinación de estos métodos.

    Es útil también que se haga simultáneamente los tres cálculos y se concilien las diferencias entre ellos, ello permitirá obtener un dato más confiable y aproximado al valor del inmueble.

    ¿Tenés alguna sugerencia para hacernos? ¿Te podemos ayudar con tu próxima inversión/tasación? No dudes en escribirnos a hola@bryn.com.ar, nos encantaría conocerte y poder acompañarte en tu próxima decisión de inversión!

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